Hợp đồng mua bán BĐS giả cách, những điểm cần chú ý sẽ bị vô hiệu

Một số lưu ý khi kiểm sát việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại tranh chấp phức tạp, đặc biệt là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, rất khó khăn trong việc thu thập chứng cứ, đánh giá bản chất của hợp đồng. Qua thực tiễn công tác kiểm sát, Luật sư rút ra một số đặc điểm nhận diện, đồng thời đề ra một số giải pháp để nâng cao chất lượng công tác kiểm sát đối với loại tranh chấp này.

1. Một số dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo thường gặp:

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm (BLDS) năm 2015 thì: “1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan; 2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.

Như vậy, theo quy định trên thì có 02 dạng giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, đó là: Giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác; giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.

Trên thực tế, có một số dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo thường gặp sau:

Thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản tiền vay. Đây là dạng hợp đồng giả tạo phổ biến. Để vay tiền tại các tổ chức tín dụng, người vay phải thực hiện các thủ tục theo quy định, cần phải có thời gian chờ phê duyệt hồ sơ vay; trong khi tâm lý của một số người vay e ngại việc làm thủ tục, muốn vay tiền một cách nhanh nhất mà không phải đến các tổ chức tín dụng để thực hiện các thủ tục nên tìm đến các cá nhân để vay tiền; để đảm bảo khoản tiền vay, người cho vay buộc người vay phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nhờ người khác vay tiền giúp. Đây cũng là một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất giả tạo đã xảy ra trong thời gian qua. Phần lớn người ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là do họ bị nợ xấu nên không thể vay tiền của các tổ chức tín dụng, nên họ nhờ người khác vay tiền từ cá nhân hoặc từ các tổ chức tín dụng. Để đảm bảo khoản vay giúp hoặc để vay tiền giúp từ các tổ chức tín dụng, người vay phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mà họ nhờ vay giúp.

Thứ ba, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ khác. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ khác cũng là một dạng của hợp đồng giả tạo và cũng có những dấu hiệu tương tự như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản tiền vay.

2. Một số đặc điểm nhận diện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo:

Qua thực tiễn công tác kiểm sát giải quyết loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo thường có một số đặc điểm sau:

2.1. Thứ nhất, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là giá trị thực.

Khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, theo đó, để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì một trong những điều kiện bắt buộc là chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, sự tự nguyện thể hiện ý chí của các bên tham gia giao kết hợp đồng, mong muốn thực hiện hợp đồng, mục đích cuối cùng của người chuyển nhượng là nhận được số tiền từ việc chuyển nhượng đất.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo, mục đích cuối cùng của người chuyển nhượng là hướng đến số tiền được vay, vì vậy, việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này không phải là ý chí thật sự của người chuyển nhượng đất nên giao dịch này không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo thực chất là loại hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm che giấu một quan hệ vay tài sản. Chính vì vậy, giá ghi trong hợp đồng không phải là giá trị thực của tài sản, mà thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường tại thời điểm giao kết. Đa số các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo trong thời gian qua có đặc điểm này; có trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng còn thấp hơn nhiều lần so với giá nhà nước quy định.

2.2 Thứ hai, không có việc giao nhận tiền chuyển nhượng và tài sản chuyển nhượng trên thực tế:

Thông thường, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều khoản thỏa thuận quyền và nghĩa vụ của các bên, trong đó có nội dung: Bên chuyển nhượng có quyền nhận tiền chuyển nhượng và có nghĩa vụ giao đất, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng và có quyền nhận đất. Hay nói cách khác, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thỏa thuận quyền của bên này là nghĩa vụ của bên còn lại. Thực tiễn cho thấy, đa số các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản tiền vay, người nhận chuyển nhượng không chứng minh được có việc giao nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng, khoản tiền mà người chuyển nhượng đất nhận được hoặc ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thông thường là khoản tiền vay, có trường hợp là tiền vay có cộng số tiền lãi suất.

Đối với những hợp đồng này, mặc dù đã chuyển nhượng đất, có trường hợp đã chỉnh lý sang tên, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng đất.

2.3. Thứ ba, các bên không có thỏa thuận về tài sản trên đất.

Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản tiền vay, nên khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên căn cứ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giao kết hợp đồng, mà không xem đất chuyển nhượng trên thực địa nên đa số các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo, các bên không có thỏa thuận khác về tài sản trên đất; cũng có trường hợp sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, các bên tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng đất (không công chứng), có bổ sung thêm nội dung chuyển nhượng nhà, sau đó tiếp tục lập hợp đồng thuê nhà, với giá thuê tương đương với lãi suất hàng tháng.

3. Một số lưu ý khi kiểm sát việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo

3.1. Thứ nhất, xác định những dấu hiệu xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo.

Để đánh giá hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo hay không, Kiểm sát viên cần đánh giá tổng thể, toàn diện các dấu hiệu cơ bản mà tác giả đã đề cập như trên, mỗi dấu hiệu cần chú ý những nội dung sau:

- Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 398 BLDS năm 2015 thì giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng, nên đây cũng là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định hợp đồng có giả tạo hay không. Thực tiễn cho thấy, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường ghi giá thấp hơn gấp nhiều lần so với giá thị trường tại thời điểm các bên ký hợp đồng; thậm chí có nhiều trường hợp, giá ghi trên hợp đồng chính là khoản tiền vay hoặc vừa là khoản tiền vay, vừa là lãi suất trả trước gộp lại.

Để so sánh giữa giá ghi trong hợp đồng và giá trị thực của tài sản tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhất thiết phải tham khảo giá thị trường tại thời điểm giao kết hợp đồng hoặc giá đất tại vùng lân cận có cùng vị trí, loại đất… tại thời điểm giao kết hợp đồng. Trường hợp không xác định được giá thị trường tại thời điểm giao kết hợp đồng thì so sánh với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thông thường rất khó xác định giá đất theo giá thị trường tại thời điểm giao kết hợp đồng. Trong trường hợp này, Kiểm sát viên cần hỏi rõ đương sự về giá tại thời điểm giao kết và yêu cầu đương sự chứng minh mức giá đã đưa ra, hoặc yêu cầu Tòa án xác minh để làm rõ về giá thị trường tại thời điểm giao kết hợp đồng. Ngoài so sánh về giá đất, Kiểm sát viên cần xem xét giá trị tài sản trên đất (như nhà, công trình, vật kiến trúc, cây trồng...) để so sánh mức ghi trên hợp đồng với giá trị thực của tài sản.

Cũng cần lưu ý, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi giá thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng là một trong những dấu hiệu để nhận diện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có dấu hiệu giả tạo, việc đánh giá hợp đồng giả tạo cần phải kết hợp với các dấu hiệu khác sẽ được trình bày dưới đây. Do đó, trong quá trình kiểm sát giải quyết tranh chấp đối với loại hợp đồng này, Kiểm sát viên cần thận trọng trong việc đánh giá chứng cứ. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường và không có chứng cứ khác để chứng minh hợp đồng này che giấu một hợp đồng khác, thì chưa đủ căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo.

- Việc giao nhận tiền chuyển nhượng và tài sản chuyển nhượng trên thực tế. Phương thức thanh toán cũng là một trong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 398 BLDS năm 2015. Thông thường, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có thỏa thuận phương thức thanh toán. Nếu người nhận chuyển nhượng cho rằng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng nhưng bên chuyển nhượng không thừa nhận thì bên nhận chuyển nhượng phải có nghĩa vụ chứng minh đã thanh toán.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có dấu hiệu giả tạo, đa số những vụ tranh chấp, người nhận chuyển nhượng không giao tiền cho người chuyển nhượng đất, mà số tiền chuyển nhượng là số tiền vay các bên đã giao nhận trước đó hoặc nhận cùng thời điểm ký hợp đồng. Một số trường hợp các bên ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng một cách tượng trưng, thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực của tài sản tại thời điểm giao kết hợp đồng; cũng có trường hợp, các bên ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng bao gồm số tiền vay và cả lãi suất trả trước. Chính vì vậy, một số trường hợp có tranh chấp thì người nhận chuyển nhượng đất không chứng minh được việc giao nhận tiền chuyển nhượng đất như một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. Do đó, khi kiểm sát giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà một bên cho rằng là hợp đồng giả tạo nhằm đảm bảo khoản tiền vay thì Kiểm sát viên cần làm rõ có việc giao tiền theo nội dung của hợp đồng hay không? So sánh, đối chiếu với lời trình bày của các bên đương sự, các sự kiện diễn ra từ khi thỏa thuận vay tiền, ký hợp đồng chuyển nhượng đất đến khi các bên xảy ra tranh chấp, đây là căn cứ để đánh giá lời trình bày của bên nào phù hợp với các chứng cứ, kết hợp với các chứng cứ khác để xác định giao dịch chuyển nhượng đất có giả tạo hay không.

Thực tiễn cho thấy, một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường có điều khoản: Bên chuyển nhượng đất có nghĩa vụ giao đất, bên nhận chuyển nhượng có quyền nhận đất và thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định, đây cũng là một trong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 398 BLDS năm 2015. Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo thì các bên chưa thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng, cụ thể là các bên chưa giao nhận đất chuyển nhượng trên thực tế, mà đất vẫn do bên chuyển nhượng quản lý, sử dụng. Có nhiều trường hợp, mặc dù hợp đồng đã được công chứng và người nhận chuyển nhượng đất đã được chỉnh lý sang tên, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã nhiều năm nhưng không yêu cầu người chuyển nhượng giao đất mà mình đã chuyển nhượng cho đến khi xảy ra tranh chấp. Cũng có trường hợp hợp đồng đã được giao kết nhiều năm nhưng người nhận chuyển nhượng không làm thủ tục chỉnh lý sang tên quyền sử dụng đất.

- Về thỏa thuận về tài sản trên đất tranh chấp. Đa số các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Tòa án cấp phúc thẩm xác định là hợp đồng giả tạo để che giấu hợp đồng vay tài sản thì các nội dung hợp đồng thường không đề cập chuyển nhượng nhà trên đất, mặc dù trên đất có nhà kiên cố, thậm chí có trường hợp tài sản trên đất có giá trị cao hơn giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thực tiễn, đối với những trường hợp trên đất có nhà ở nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đề cập việc mua bán nhà, hoặc có thỏa thuận mua bán nhà bằng văn bản riêng, thông thường người nhận chuyển nhượng lập kèm hợp đồng thuê nhà, để chứng minh rằng việc bên nhận chuyển nhượng chưa nhận tài sản là để cho bên chuyển nhượng thuê lại. Do đó, khi gặp trường hợp này, Kiểm sát viên cần thận trọng xem xét, đánh giá chứng cứ, đối chiếu giá cho thuê nhà ghi trong hợp đồng dựa trên cơ sở nào? Mức giá ghi trong hợp đồng có phù hợp với giá cho thuê nhà tại địa phương nơi xảy ra tranh chấp hay không? Tính toán, đối chiếu số tiền ghi trong hợp đồng thuê nhà có phù hợp với lãi suất của số tiền vay hay không? Nhằm đánh giá có việc người chuyển nhượng đất thật sự có thuê lại chính căn nhà của mình đã bán? Có việc trả tiền thuê nhà hay không? Phương thức trả tiền thuê nhà… Để kết hợp với các chứng cứ khác đánh giá tổng thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giả tạo hay không.

Do các bên ký kết hợp đồng dựa tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xác định được ranh giới, mốc giới, vị trí thửa đất mà mình nhận chuyển nhượng.

Ngoài ra, trong một số trường hợp, trên đất có nhà của người khác, mồ mả ông bà của bên chuyển nhượng, các bên cũng không đề cập đến khi giao kết hợp đồng.

3.2. Thứ hai, xác định giao dịch bị che giấu.

Để chứng minh một giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì cần xác định được giao dịch bị che giấu. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm khoản tiền vay, nếu xác định hợp đồng vô hiệu do giả tạo thì hợp đồng bị che giấu là hợp đồng vay tài sản. Khi kiểm sát giải quyết các vụ án này, Kiểm sát viên phải làm rõ để xác định được khoản tiền vay giữa các bên, từ đó mới có cơ sở khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo nhằm để bảo đảm khoản tiền vay.

 Đối với trường hợp các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che giấu một giao dịch khác thì Kiểm sát viên phải xác định được giao dịch bị che giấu có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan.

3.3. Thứ ba, giải quyết hậu quả khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo.

- Xác định số tiền vay. Khi đã có đủ căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản thì hợp đồng vay tài sản có hiệu lực pháp luật. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là buộc nguyên đơn phải trả số tiền vay mà nguyên đơn đã vay của bị đơn và lãi suất phát sinh.

Trường hợp khi vay tài sản các bên có lập hợp đồng vay thì việc xác định số tiền vay tương đối dễ dàng. Tuy nhiên, đối với trường hợp các bên không lập hợp đồng vay tài sản, người vay không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh số tiền vay thì Kiểm sát viên cần phải làm rõ số tiền vay. Việc xác định số tiền vay trong trường hợp này gặp nhiều khó khăn, có trường hợp người vay cho rằng số tiền vay là số tiền ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có trường hợp người vay cho rằng trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi giá của hợp đồng là số tiền vay cộng lãi suất đã trả trước, nhưng họ không cung cấp được chứng cứ chứng minh. Trong trường hợp này, cần phải thu thập đầy đủ các chứng cứ có liên quan theo lời trình bày của bên vay để xác định chính xác số tiền vay; trên cơ sở đó, xâu chuỗi các tài liệu có liên quan để xác định lời trình bày của người vay có trung thực hay không? Nếu không có cơ sở xác định số tiền vay như bên vay trình bày, không có căn cứ xác định số tiền vay thấp hơn hoặc cao hơn số tiền ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có chứng cứ khác chứng minh số tiền vay là bao nhiêu, thì có thể căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng là căn cứ xác định số tiền vay.

Trường hợp một bên đương sự cho rằng việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bên còn lại vay tiền giúp của cá nhân, tổ chức tín dụng, thì số tiền vay dựa trên cơ sở số tiền mà các bên giao nhận. Nếu các bên không thống nhất số tiền giao nhận, một bên cho rằng giao số tiền nhiều hơn, bên còn lại không thừa nhận và cho rằng nhận số tiền ít hơn, thì bên cho rằng đã giao số tiền nhiều hơn phải có nghĩa vụ chứng minh theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nếu bên giao tiền không chứng minh được số tiền giao như lời trình bày, thì căn cứ lời thừa nhận của bên nhận tiền làm cơ sở xác định số tiền vay.

- Xác định mức lãi suất. Khi xác định mức lãi suất chúng ta cần phân biệt hợp đồng vay của cá nhân và hợp đồng vay của tổ chức tín dụng:

Đối với hợp đồng vay của cá nhân. Theo quy định tại khoản 1 Điều 468 BLDS năm 2015 thì: Lãi suất vay do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.

Trường hợp các bên xác định được mức lãi suất cho vay hoặc căn cứ vào các tài liệu khác xác định được mức lãi suất cho vay thì căn cứ vào lời thừa nhận của các bên và tài liệu đó để xác định mức lãi suất. Tuy nhiên, mức phải suất mà các bên thỏa thuận phải tuân thủ theo quy định tại Điều 468 BLDS năm 2015. Trường hợp các bên có thoả thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất, không có chứng cứ chứng minh mức lãi suất mà các bên thỏa thuận, thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều 468 BLDS năm 2015 tại thời điểm trả nợ (tức mức lãi suất 10%/năm của khoản tiền vay). Nếu xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo nhằm bảo đảm khoản tiền vay, nhưng thời hạn vay trong thời gian BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 có hiệu lực, thì Kiểm sát viên cần lưu ý thời gian các bên giao kết hợp đồng vay tài sản để tính mức lãi suất phù hợp với quy định của pháp luật theo từng giai đoạn.

Đối với hợp đồng vay của tổ chức tín dụng. Theo quy định tại Điều 91 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2017 và Mục 3 Phần III Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ thì: Đối với hợp đồng vay mà một bên là tổ chức tín dụng thì lãi suất của hợp đồng vay được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Do đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định là giả tạo để nhờ người khác vay tiền giúp tại tổ chức tín dụng, có đủ chứng cứ xác định có việc vay tiền tại tổ chức tín dụng, xác định được số tiền mà người nhờ vay giúp đã nhận thì mức lãi suất được xác định dựa trên hợp đồng tín dụng mà người đứng ra vay tiền giúp và tổ chức tín dụng đã ký kết.

- Giải quyết hậu quả trong trường hợp tài sản được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Thực tiễn không ít các trường hợp sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được chỉnh lý sang tên quyền sử dụng đất, người đứng tên nhận chuyển nhượng đất (người cho vay) đã mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại tổ chức tín dụng. Do đó, khi gặp trường hợp này, Kiểm sát viên cần làm rõ thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thủ tục mà phía tổ chức tín dụng thực hiện trước khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, để áp dụng pháp luật giải quyết hậu quả đối với hợp đồng thế chấp đúng quy định; trong đó, cần chú ý những vấn đề sau:

Đối với hợp đồng thế chấp được ký kết trong khoảng thời gian BLDS năm 2005 có hiệu lực. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS năm 2005 thì: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu…”. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì hợp đồng thế chấp cũng vô hiệu.

Trường hợp trước khi nhận thế chấp tài sản, ngân hàng không thẩm định, xác minh hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh những người ở trên đất biết việc thế chấp tài sản thì Kiểm sát viên vận dụng Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao (Mục 1 phần III); theo đó, Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của BLDS năm 2015 và mục 1 Phần II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao.

- Nếu hợp đồng thế chấp tài sản được giao kết trong thời gian BLDS năm 2015 có hiệu lực và không thuộc trường hợp được hướng dẫn tại mục 1 phần III Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao thì áp dụng khoản 2, khoản 3 Điều 133 của BLDS năm 2015 để giải quyết đối với hợp đồng thế chấp tài sản.