Tầng hầm chung cư là tài sản chung hay riêng?

CHỦ ĐẦU TƯ CÓ ĐƯỢC ĐÒI LẠI TẦNG HẦM CHUNG CƯ KHÔNG?

Tầng hầm chung cư thuộc sở hữu của ai? Chủ đầu tư có được lấy lại tầng hầm để kinh doanh, cho thuê hoặc thu phí trông giữ xe hay không? Cư dân có quyền quản lý tầng hầm không?

Đây là những vấn đề thường phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư, cư dân và Ban quản trị nhà chung cư.

Theo quy định hiện hành, việc xác định quyền sở hữu và quyền quản lý tầng hầm không thể chỉ căn cứ vào việc tầng hầm nằm trong công trình chung cư, mà phải xem xét đồng thời hồ sơ thiết kế được phê duyệt, mục đích sử dụng, phần sở hữu chung – sở hữu riêng, chỗ để xe và nội dung hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP là những văn bản quan trọng cần được áp dụng khi xem xét các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

1. Căn cứ pháp lý về tầng hầm chung cư

Các quy định cần lưu ý gồm:

• Luật Nhà ở năm 2023;
• Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở;
• Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và văn bản hướng dẫn có liên quan;
• Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ;
• Hồ sơ thiết kế, hồ sơ pháp lý và các tài liệu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với dự án.

Nghị định 95/2024/NĐ-CP được ban hành ngày 24/7/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

2. Tầng hầm chung cư có mặc nhiên thuộc sở hữu chung của cư dân không?

Không nên hiểu rằng cứ là tầng hầm thì mặc nhiên toàn bộ diện tích tầng hầm đều thuộc sở hữu chung của cư dân.

Luật Nhà ở 2023 quy định phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng và các không gian, kết cấu, hệ thống kỹ thuật dùng chung.

Đồng thời, pháp luật có quy định riêng đối với chỗ để xe trong nhà chung cư. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư theo quy hoạch và hồ sơ thiết kế được duyệt.

Vì vậy, khi tranh chấp về tầng hầm phát sinh, cần xác định cụ thể:

Diện tích đang tranh chấp là phần sở hữu chung, chỗ để xe hay phần diện tích được xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư?

Đây là vấn đề có ý nghĩa quyết định đối với quyền quản lý và khai thác diện tích đó.

3. Quy định về chỗ để xe trong nhà chung cư

Một điểm rất quan trọng của Luật Nhà ở 2023 là không phải tất cả chỗ để xe đều có cùng chế độ pháp lý.

3.1. Chỗ để xe đạp, xe máy và xe cho người khuyết tật

Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh và xe động cơ ba bánh dành cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, pháp luật xác định đây là quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Do đó, chủ đầu tư không thể chỉ dựa vào việc mình là người đầu tư xây dựng công trình để mặc nhiên xác lập quyền sở hữu riêng đối với toàn bộ khu vực để các loại xe này.

3.2. Chỗ để xe ô tô

Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư, Luật Nhà ở 2023 có cơ chế khác.

Người mua hoặc thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô.

Nếu người mua hoặc thuê mua không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; đồng thời chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ. Việc bố trí chỗ để xe phải ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước khi dành chỗ cho hoạt động để xe công cộng.

Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô được ghi nhận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc được lập thành hợp đồng riêng.

4. Chủ đầu tư có được “đòi lại” tầng hầm chung cư không?

Câu trả lời là: Không thể trả lời chung rằng chủ đầu tư được hoặc không được lấy lại tầng hầm. Phải xác định chính xác phần diện tích tầng hầm đang được tranh chấp thuộc loại nào theo hồ sơ pháp lý của dự án và quy định pháp luật.

Có thể phân thành các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Diện tích thuộc phần sở hữu chung

Nếu phần diện tích tầng hầm được xác định là phần sở hữu chung của nhà chung cư, chủ đầu tư không có quyền tự mình chuyển phần sở hữu chung này thành tài sản riêng để khai thác.

Phần sở hữu chung phải được quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Luật Nhà ở 2023 cũng quy định hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư là hành vi bị cấm.

Trường hợp 2: Chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung

Đối với các loại chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chủ đầu tư không thể tự ý xác lập quyền sở hữu riêng hoặc tự ý thay đổi công năng để khai thác trái với quy định pháp luật.

Trường hợp 3: Chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư

Đối với chỗ để xe ô tô thuộc trường hợp pháp luật quy định thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư có quyền quản lý theo quy định.

Tuy nhiên, việc quản lý cũng phải tuân thủ các quy định về nhà chung cư, hợp đồng, hồ sơ dự án và nguyên tắc ưu tiên chỗ để xe cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Trường hợp 4: Phần diện tích được xác định là sở hữu riêng hoặc được xây dựng để kinh doanh

Cần kiểm tra hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế được duyệt, hợp đồng mua bán và các tài liệu pháp lý liên quan để xác định quyền sở hữu và quyền khai thác.

Không nên chỉ dựa vào việc diện tích đó nằm ở tầng hầm để kết luận thuộc cư dân hoặc thuộc chủ đầu tư.

5. Hợp đồng mua bán căn hộ có ý nghĩa như thế nào?

Hợp đồng mua bán căn hộ là một trong những tài liệu quan trọng cần kiểm tra khi xác định quyền đối với tầng hầm.

Luật Nhà ở 2023 yêu cầu phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Do đó, khi phát sinh tranh chấp, cần kiểm tra:

• Hợp đồng mua bán căn hộ;
• Phụ lục hợp đồng;
• Bản vẽ mặt bằng;
• Hồ sơ thiết kế được phê duyệt;
• Hồ sơ pháp lý của dự án;
• Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
• Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
• Biên bản bàn giao;
• Các thỏa thuận liên quan đến chỗ để xe;
• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận nếu có.

Đặc biệt, không nên chỉ đọc một điều khoản riêng lẻ trong hợp đồng mà cần đối chiếu với pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng và hồ sơ pháp lý của dự án.

6. Ban quản trị có quyền quyết định về tầng hầm không?

Ban quản trị nhà chung cư có vai trò trong việc quản lý phần sở hữu chung theo quy định pháp luật và quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

Tuy nhiên, cần phân biệt:

Quản lý không đồng nghĩa với sở hữu.

Việc Ban quản trị được giao quản lý một khu vực không có nghĩa Ban quản trị trở thành chủ sở hữu riêng đối với khu vực đó.

Ngược lại, chủ đầu tư cũng không thể lấy lý do mình là người xây dựng dự án để tự động xác lập quyền sở hữu đối với mọi diện tích trong nhà chung cư.

Quyền sở hữu và quyền quản lý phải được xác định theo đúng Luật Nhà ở, hồ sơ dự án, hợp đồng và tình trạng pháp lý cụ thể của diện tích đang tranh chấp.

7. Chủ đầu tư có được cho thuê tầng hầm để kinh doanh không?

Điều này phụ thuộc vào phần diện tích nào được cho thuê và chủ thể có quyền hợp pháp đối với diện tích đó.

Nếu diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư, chủ đầu tư không thể tự ý chuyển đổi công năng hoặc khai thác riêng trái với quy định pháp luật.

Đặc biệt, pháp luật hiện hành nghiêm cấm hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.

Trong khi đó, đối với diện tích được pháp luật và hồ sơ dự án xác định là phần diện tích thuộc quyền sở hữu hoặc quyền khai thác hợp pháp của chủ đầu tư, việc cho thuê hoặc kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện pháp luật tương ứng.

Do đó, cần xác định bản chất pháp lý của diện tích trước khi kết luận việc cho thuê là hợp pháp hay không.

8. Cư dân có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ về tầng hầm không?

Khi có tranh chấp, cư dân hoặc Ban quản trị có thể đề nghị chủ đầu tư cung cấp, công khai hoặc phối hợp xác minh các tài liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo phạm vi pháp luật quy định.

Một số tài liệu cần đặc biệt quan tâm gồm:

• Hồ sơ thiết kế được phê duyệt;
• Bản vẽ tầng hầm;
• Công năng của từng khu vực;
• Hồ sơ nghiệm thu;
• Hợp đồng mua bán căn hộ;
• Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
• Tài liệu liên quan đến chỗ để xe;
• Hồ sơ bàn giao nhà chung cư;
• Các tài liệu xác định phần sở hữu chung và riêng.

Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay cũng phải có các nội dung liên quan đến việc sử dụng phần sở hữu chung và việc công khai thông tin liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.

9. Khi nào tranh chấp tầng hầm thường phát sinh?

Trên thực tế, tranh chấp thường phát sinh trong các trường hợp:

Chủ đầu tư muốn thu phí hoặc khai thác diện tích để xe

Cư dân cho rằng đây là phần sở hữu chung trong khi chủ đầu tư cho rằng mình có quyền quản lý hoặc khai thác.

Chủ đầu tư thay đổi công năng tầng hầm

Ví dụ chuyển một phần diện tích thành:

• Kho;
• Khu thương mại;
• Khu dịch vụ;
• Văn phòng;
• Khu kinh doanh;
• Khu vực cho thuê.

Nếu việc thay đổi công năng liên quan đến phần sở hữu chung thì phải xem xét tính hợp pháp của việc thay đổi đó.

Tranh chấp về chỗ để xe ô tô

Đây là vấn đề cần phân biệt với chỗ để xe máy, xe đạp và các loại xe khác vì pháp luật có quy định khác nhau.

Tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư

Hai bên có thể bất đồng về:

• Quyền quản lý;
• Quyền khai thác;
• Phí trông giữ xe;
• Công năng sử dụng;
• Chi phí vận hành;
• Chi phí bảo trì;
• Quyền sử dụng các khu vực kỹ thuật.

10. Cách xác định tầng hầm thuộc về ai?

Để xác định quyền đối với tầng hầm, nên thực hiện theo trình tự:

Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án

Xác định công năng tầng hầm theo hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bước 2: Kiểm tra hợp đồng mua bán căn hộ

Xem hợp đồng có xác định:

• Phần sở hữu riêng;
• Phần sở hữu chung;
• Chỗ để xe;
• Quyền quản lý;
• Quyền khai thác.

Bước 3: Kiểm tra bản vẽ và hồ sơ thiết kế

Đây là căn cứ quan trọng để xác định công năng thực tế của tầng hầm.

Bước 4: Phân loại diện tích tranh chấp

Cần xác định đó là:

phần sở hữu chung → chỗ để xe → phần diện tích sở hữu riêng → diện tích phục vụ kinh doanh → diện tích kỹ thuật.

Bước 5: Đối chiếu với Luật Nhà ở hiện hành

Sau khi xác định bản chất diện tích, mới có thể kết luận về quyền quản lý và khai thác.

11. Nếu chủ đầu tư tự ý chiếm dụng phần sở hữu chung thì xử lý thế nào?

Nếu có căn cứ cho rằng chủ đầu tư đang sử dụng hoặc chuyển đổi công năng phần sở hữu chung trái quy định, cư dân có thể:

1. Yêu cầu chủ đầu tư giải trình;
2. Đề nghị cung cấp hồ sơ pháp lý liên quan;
3. Đưa vấn đề ra Hội nghị nhà chung cư;
4. Ban quản trị làm việc chính thức với chủ đầu tư;
5. Gửi kiến nghị đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền;
6. Thực hiện hòa giải hoặc các phương thức giải quyết tranh chấp khác;
7. Trường hợp cần thiết, xem xét khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Việc lựa chọn phương án cần căn cứ vào bằng chứng về quyền sở hữu, nội dung hợp đồng và hồ sơ pháp lý của dự án.

12. Kết luận: Chủ đầu tư có được đòi lại tầng hầm chung cư không?

Không thể mặc nhiên khẳng định chủ đầu tư được “đòi lại” hoặc cư dân đương nhiên sở hữu toàn bộ tầng hầm.

Theo pháp luật hiện hành, cần xác định cụ thể:

• Diện tích tầng hầm được thiết kế để làm gì;
• Có phải phần sở hữu chung hay không;
• Có phải khu vực để xe hay không;
• Là chỗ để xe loại phương tiện nào;
• Phần diện tích đó có được xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư hay không;
• Hợp đồng mua bán căn hộ quy định như thế nào;
• Hồ sơ thiết kế và hồ sơ pháp lý của dự án quy định ra sao.

Đặc biệt, chỗ để xe ô tô và chỗ để xe đạp, xe máy, xe cho người khuyết tật không nên được đánh đồng về chế độ pháp lý. Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cụ thể đối với từng loại chỗ để xe.

Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp tầng hầm chung cư, không nên chỉ căn cứ vào hợp đồng hoặc lời giải thích của một bên, mà cần đối chiếu toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án với quy định pháp luật hiện hành.

13. CÔNG TY TNHH LUẬT BÌNH DƯƠNG – GROUP TƯ VẤN TRANH CHẤP NHÀ CHUNG CƯ

CÔNG TY TNHH LUẬT BÌNH DƯƠNG – GROUP cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư và tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư.

Nội dung tư vấn có thể bao gồm:

• Tư vấn quyền sở hữu phần diện tích tầng hầm;
• Tư vấn phần sở hữu chung và sở hữu riêng;
• Tư vấn quyền quản lý, sử dụng chỗ để xe;
• Tư vấn tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư;
• Rà soát hợp đồng mua bán căn hộ;
• Rà soát hồ sơ pháp lý dự án;
• Tư vấn quyền và trách nhiệm của Ban quản trị;
• Tư vấn việc khai thác, cho thuê phần diện tích nhà chung cư;
• Tư vấn xử lý hành vi tự ý thay đổi công năng phần sở hữu chung;
• Hỗ trợ thương lượng, hòa giải và giải quyết tranh chấp;
• Tư vấn phương án khởi kiện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Hotline tư vấn: 0976.282.879

Lưu ý: Nội dung bài viết nhằm cung cấp thông tin pháp lý chung. Việc xác định quyền sở hữu, quyền quản lý tầng hầm hoặc chỗ để xe trong một dự án cụ thể cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý, thiết kế được phê duyệt, hợp đồng mua bán và tình trạng thực tế của nhà chung cư.

Căn cứ pháp lý chính

• Luật Nhà ở 2023 – các quy định về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng và quản lý, sử dụng nhà chung cư.
• Nghị định 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
• Các quy định hiện hành về quản lý, sử dụng nhà chung cư và văn bản hướng dẫn có liên quan.