CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT BÌNH DƯƠNG – GROUP tự hào có đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý thành thạo xử lý việc thành lập doanh nghiệp. Hiện nay chúng tôi đang cung cấp dịch vụ tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhiều ưu điểm của chúng tôi là dịch vụ trọn gói, nhanh chóng, chi phí hợp lý.

Song song với sự phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế của Việt Nam, nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp ngày càng gia tăng. Vì quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa phổ biến và có giá trị cao trên thị trường nên pháp luật có nhiều quy định để điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng đối với loại tài sản đặc thù này.

Tuy nhiên, hiểu biết về pháp luật của cá nhân, doanh nghiệp còn nhiều hạn chế nên không ít giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo những yêu cầu về mặt pháp lý, đây là những giao dịch đứng trước nguy cơ bị vô hiệu

1. Cơ sở pháp lý quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013.

2. Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất mà không phải là đất vì đất thuộc sở hữu của toàn dân mà Nhà nước đứng ra đại diện quản lý. Do vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền sử dụng đẩt phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lí rất quan trọng và cần thiết, xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm được những yêu cầu này thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất.

Về cơ bản, các điều kiện đó là:

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Để tìm hiểu cụ thể, mời bạn đọc bài viết Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi.

3. Tại sao cần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để thực hiện chuyển nhượng, các bên phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về hình thức và nội dung hợp đồng. Đây là bước đầu tiên của thủ tục chuyển nhượng. Không có hợp đồng, bạn không thể thực hiện giao dịch một cách hợp pháp.

4. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 502 BLDS 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với các quy định của pháp luật. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Thông qua đó, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể hơn về vấn đề công chứng, chửng thực như sau:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.”

5. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 501 BLDS 2015 quy định:

“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên qụan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất về cơ bản không khác biệt với các hợp đồng khác và chỉ chịu ràng buộc bởi các quy định của Luật đất đai liên quan đến điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.

6. Giá trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản được phép chuyển nhượng. Vì vậy, trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận giá chuyển quyền sử dụng đất. Giá thoả thuận này phải dựa trên quy định của Luật đất đai và khung giá đất do Chính phủ ban hành và được cụ thể hóa thành bảng giá đất của từng tỉnh.

7. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.

Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…

Tuy nhiên, thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là khác nhau.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Với quy định tại Khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai nêu trên, cần phải hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, khi đó là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng còn thời điểm hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực là thời điểm hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm bắt đầu của việc chuyển nhượng.

8. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là bước đầu tiên của quá trình chuyển nhượng. Để hiểu đầy đủ thủ tục này, mời bạn đọc bài viết Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi.

9. Dịch vụ tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT BÌNH DƯƠNG – GROUP

CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT BÌNH DƯƠNG – GROUP cung cấp dịch vụ tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với những loại dịch vụ sau:

a. Tư vấn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Thẩm định bên bán đủ thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Thẩm định bên mua có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tư vấn điều kiện chuyển nhượng bất động sản;
• Tư vấn thông tin bất động sản: tình trạng pháp lý, hiện trạng sử dụng, quy hoạch địa phương,…

b. Tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Tư vấn hình thức hợp đồng và nội dung hợp đồng đảm bảo yêu cầu pháp luật;
• Tư vấn soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với các điều khoản hướng đến lợi ích khách hàng;
• Thẩm định hợp đồng được lập giữa khách hàng và đối tác.

c. Tư vấn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

• Tư vấn chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên;
• Tư vấn nộp hồ sơ đăng ký và theo dõi việc xử lý hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;
• Tư vấn khách hàng giải pháp miễn, giảm nghĩa vụ tài chính;
• Tư vấn thủ tục xin miễn, giảm nghĩa vụ tài chính;
• Đại diện khách hàng thực hiện các công việc theo ủy quyền;
• Kiến nghị sai phạm trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính đến cơ quan có thẩm quyền với tư cách tổ chức hành nghề luật (nếu cần thiết).

Khách hàng có thể lựa chọn những dịch vụ kể trên. Các luật sư giàu kinh nghiệm của CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT BÌNH DƯƠNG – GROUP  luôn thực hiện công việc theo quy trình chuẩn mực nhằm tiết kiệm tối đa chi phí và đảm bảo lợi ích tốt nhất cho khách hàng. Do vậy, khách hàng có thể yên tâm khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.